Ke dni ukončení nájemní smlouvy začíná běžet řada lhůt pro vypořádání vzájemných pohledávek s nájemcem. Jednou z nich je právě lhůta na vrácení kauce. Občanský zákoník stanoví, že by pronajímatel měl kauci vrátit v den skončení nájmu. Lze však lhůtu prodloužit? Vyplatí se ji vůbec prodlužovat?
Lhůta pro vrácení kauce
Zákon ukládá pronajímateli povinnost vrátit kauci při skončení nájmu. Speciální lhůtu nestanoví, protože předpokládá, že je nájem uzavřen na dobu určitou nebo byl vypovězen ve standardní výpovědní době. Pronajímatel tak může za obvyklých okolností předpokládat, kdy má k vrácení kauce dojít.
Existují však situace, kdy se může lhůta lišit. Při předčasném ukončení nájmu může lhůta pro vrácení kauce činit až měsíc. Nájemce totiž musí při takovém ukončení byt odevzdat nejpozději do jednoho měsíce.
Dále je možné, že ve smlouvě máte sjednanou jinou lhůtu. V praxi je častým smluvním ujednáním nastavení data vrácení kauce po vyúčtování služeb spojených s nájmem. Přestože si můžete sjednat jinou než zákonnou lhůtu, občanský zákoník zakazuje jakákoli smluvní ujednání, která by mohla porušovat nájemcova zákonná práva. Pokud by tedy lhůta byla příliš zkracující (tzn. příliš dlouhá), k takovému smluvnímu ujednání by soud v případě sporu nepřihlížel.
V každém případě je ve vašem zájmu sepsat předávací protokol, který bude obsahovat stav navráceného bytu a záznam o vrácení kauce. Dále je samozřejmě možné vytvořit samostatný písemný záznam o vrácení kauce, který nebude součástí protokolu.
Neměli byste také čekat na nájemcovo upozornění. Výzva k vrácení kauce totiž neslouží ke stanovení data splatnosti a ani neznačí počátek běhu lhůty. Vrátit kauci je pronajímatel povinen ze zákona. V případě, že kauci nevrátíte ani po výzvě, může následovat předžalobní výzva a soudní spor, v němž by soud pravděpodobně přiznal nájemci i úroky z prodlení.
Úroky z kauce
Ujednání si příliš dlouhé lhůty pro vrácení kauce nájemníkovi může být i proti vašim zájmům. Úroky z kauce se totiž počítají až do data, kdy se vrací jistota, nikoliv do data skončení nájmu. Vystavili byste se tak zbytečným dodatečným úrokům. Stejně tak by pro vás mohlo být problematické vrácení kauce až po vyúčtování služeb spojených s nájmem.
Započtení a propadnutí kauce
Započíst kauci můžete ve chvíli, kdy dojde ke splatnosti jejího vrácení a zároveň proti nájemníkovi máte jiné pohledávky. Např. může jít o nedoplatek za služby nebo nezaplacené nájemné. Místo jejího započtení také můžete kauci zadržet, a to z obdobných důvodů nebo třeba při vzniku škody na nemovitosti. Zadržování vratné kauce je ale možné pouze do odpadnutí důvodu pro její zadržení, nikoliv déle. Při započtení celé kauce (tzn. propadnutí) stále musíte počítat s úroky, které lze avšak také započíst.
Shrnutí
K problematice lhůty na vrácení kauce je nejdůležitější si zapamatovat:
- k vrácení kauce po skončení nájmu by mělo dojít co nejrychleji,
- při předčasném ukončení nájmu by doba, jak dlouho trvá vrácení kauce, neměla překročit jeden měsíc,
- lhůtu si můžete smluvně sjednat, ale ne proti právům nájemce.