Bezplatné užívání nemovitosti: Výpůjčka, obsah smlouvy, vzor

Pokud byste rádi někomu bezúplatně půjčili svou nemovitost, jako např. byt nebo pozemek, a přejete si, aby toto přenechání mělo písemný právní základ, je třeba zvolit správný typ smlouvy. Bezplatné užívání nemovitosti může mít několik podob, z nichž nejpoužívanější je smlouva o výpůjčce (také nesprávně nazývána jako bezúplatná nájemní smlouva).

Smlouva o výpůjčce nemovitosti

Na rozdíl od např. smlouvy o nájmu, smlouva o výpůjčce bytu nevyžaduje písemnou formu. Lze tedy pouze spoléhat na ústní ujednání. Taková možnost by však měla být přípustná pouze mezi vašimi přáteli nebo rodinou. Pokud se rozhodnete byt dočasně přenechat osobě, se kterou nemáte nějaký bližší vztah, bude ve vašem zájmu smlouvu o výpůjčce uzavřít písemně.

Kdy písemnou výpůjčku zvolit

Avšak i mezi přáteli a rodinou má písemně uzavřená smlouva své místo. Platná smlouva o bezplatném užívání nemovitosti může sloužit jako důkaz pro vypůjčitele, že má zařízený pobyt na určitém území.

Pokud si dále např. přejete poskytnout byt svému příteli ze zahraničí, bude potřebovat písemnou smlouvu o výpůjčce pro účely svého víza, případně korespondujícím povinnostem k cizinecké policii. Dále je písemný souhlas s užíváním vhodný pro případ změny trvalého pobytu.

Dále je možné vypůjčit nemovitost i pro účely podnikání. I zde je možné nalézt důvod pro sepsání smlouvy. Podnikatel (vypůjčitel) by si mohl přát změnit sídlo nebo zřídit provozovnu. Opět bude potřebovat předvést smlouvu, kterou potvrzuje své právo nemovitost užívat jako své sídlo/provozovnu.

Výpověď smlouvy a jiná omezení

Přestože je smlouva bezúplatná, existují i u institutu výpůjčky zákonná omezení pro odstoupení od smlouvy. Zatím co vypůjčitel může odstoupit od smlouvy předčasně (pokud tím nezpůsobí půjčiteli obtíže), půjčitel nesmí smlouvu vypovědět před uplynutím smlouvou stanovené doby. Pokud však vypůjčitel bude užívat nemovitost v rozporu se smlouvou, půjčitel může odstoupit předčasně.

Účel a způsob užívání

Vypůjčitel dále smí užívat věc pouze pro účel a způsobem stanoveným ve smlouvě. Jestliže je např. ve smlouvě stanoveno, že nemovitost má vypůjčitel používat k bydlení, nesmí tam provozovat podnikatelskou činnost. Účel ale nemusí být stanoven ve smlouvě vůbec.

Ve vztahu k výpovědi může účel také sloužit k definici smluvního výpovědního důvodu. Pokud např. půjčujete byt známému za účelem pracovní cesty, můžete ve smlouvě stanovit, že v případě, že se cesta neuskuteční, může být vámi smlouva vypovězena.

Podnájem

Vypůjčitel také není oprávněn nemovitost přenechat jiné osobě bez svolení půjčitele. Obdobně je tomu tak u typického úplatného nájmu v případě možnosti podnájmu. Taktéž i užívání společných prostor nemá dodatečné omezení nad rámec nájmu. Záleží tedy na dohodě mezi členy SVJ.

Náklady na údržbu

Stejně tak je režim podobný i u hrazení nákladů, pokud jde o bezplatný pronájem bytu. Běžnou obvyklou údržbu nemovitosti totiž hradí vypůjčitel. Naopak pokud by vznikly nějaké mimořádné náklady, tak ty bude hradit půjčitel.

Dohoda o užívání pozemku

Stejně tak jako dohoda o dočasném užívání bytu se přenechání pozemku pohybuje ve stejném režimu. Výjimkou je ale případ, kdy chcete přenechat lesní nebo zemědělský pozemek, pokud si přejete, aby měla druhá strana možnost z pozemku těžit i plody. V takovém případě by se jednalo o tzv. pacht.

Pacht dle občanského zákoníku (§ 2332) nelze uzavřít bezúplatně. Je ale možné sjednat úplatu v jiné podobě než v penězích (např. sklizené plody).

Co by měla smlouva obsahovat

Přestože písemná forma pro bezplatné užívání nemovitosti tedy není vyžadována, pokud se pro ni rozhodnete, je žádoucí aby smlouva obsahovala:

  • jasnou identifikaci stran — tzn. jméno a příjmení půjčitele a vypůjčitele, datum narození, místo trvalého pobytu apod.,
  • jasnou identifikaci nemovitosti — katastrální území, parcelní číslo, popis bytu (číslo bytu nebo jednotky, nadzemní podlaží, rozloha, počet pokojů),
  • ujednání o délce výpůjčky,
  • ujednání o způsobu a účelu užívání věci.

Předávací protokol

Pokud tedy zvolíte písemnou smlouvu, měli byste sepsat i předávací protokol. V případě potenciálního sporu může tato písemnost sloužit k objasnění některých rozporovaných skutečností. Protokol by měl obsahovat:

  • jasnou identifikaci stran — dle vzoru smlouvy,
  • jasnou identifikaci nemovitosti — dle vzoru smlouvy,
  • popis stavu nemovitosti včetně příslušenství — tzn. vady na nemovitosti, popis a výčet nábytku, spotřebičů apod.,
  • výčet jiných předaných souvisejících věcí (např. klíče).

Samotný výčet vad na nemovitosti ale nemusí zaručit zánik odpovědnosti za případně vzniklé škody. Přenecháte-li vypůjčiteli byt ve stavu nezpůsobilém k užívání, budete odpovědni za škodu mu (nebo jiné osobě) způsobenou (§ 2195 odst. 1).