Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou a smlouvy na dobu neurčitou se v řadě ohledech liší. Z praxe je nejčastějším případem výpověď nájemní smlouvy. Co musí obsahovat, jak ji doručit a jaká je zákonná výpovědní doba? Zákon velmi chrání nájemce, ale v některých případech může pronajímatel dát výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby.
Nezapomeňte, že vypovězení nájemní smlouvy je možné pouze ze zákonem předpovídaných důvodů. Co však nemusí mít zákonný důvod, je dohoda o skončení nájmu.
Ukončení nájmu bezesporně
Nejprve doporučujeme zvážit cestu, která vám může zaručit právně jistější a poklidnější ukončení nájemní smlouvy. Dohoda o skončení nájmu lze totiž uzavřít nehledě na to, jestli je vaše nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou.
Žádost o ukončení nájemní smlouvy můžete doručit nájemci bez nějakých zákonných omezení. Dokonce si můžete sjednat i jinou výpovědní dobu než tříměsíční.
Co musí obsahovat výpověď z nájmu
Aby byla výpověď platná, musí být vždy písemná a obsahovat:
- její důvod,
- poučení o právu nájemce vznést proti ní námitky,
- poučení o právu nájemce navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem,
- nezaměnitelné označení bytu/domu,
- označení smluvních stran (tzn. vás a nájemce).
Právo na výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele se nepromlčuje, ale doporučuje se toto právo uplatnit co nejdříve, protože by jeho pozdější užití mohlo být napadnutelné pro zneužití práva (podle § 8 občanského zákoníku).
Jak doručit výpověď z nájmu
Doručení výpovědi z nájmu bytu musí být hlavně prokazatelné. Nejlepší cesta je tak poštou doporučeným psaním do vlastních rukou s dodejkou.
Pokud má nájemce datovou schránku, doručení výpovědi bude platné i jejím prostřednictvím. ID datové schránky nájemce můžete najít na webu datové schránky, kde pomocí vyhledávání lze najít příslušnou osobu a její datovou schránku. Avšak pro využití funkce vyhledávání musíte být přihlášeni do vlastní datové schránky. Datová zpráva do schránky soukromé osoby bude stát 10 Kč.
Jaká je výpovědní doba z nájmu
Ať už se jedná o smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou, standardně je pro výpověď ze strany pronajímatele stanovena výpovědní doba na tři měsíce. Kratší výpovědní doba je možná z důvodů ujednaných ve smlouvě na dobu určitou, pokud nejsou v neprospěch nájemce.
Smlouva lze vypovědět i bez výpovědní doby, ale pouze ze závažných důvodů, které naleznete níže.
Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla nájemci.
Výpověď z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou
Vypovědět smlouvu z nájmu bytu na dobu určitou a dobu neurčitou můžete z následujících zákonem stanovených důvodů pouze s tříměsíční výpovědní lhůtou.
Výpověď z nájmu pro páchání trestné činnosti
Jako pronajímatel můžete vypovědět nájemní smlouvu s výpovědní dobou, pokud byl nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchán:
- na vás nebo členu vaší domácnosti,
- na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt,
- nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází.
Výpověď z nájmu pro veřejný zájem
Dalším případem je, když má být byt vyklizen, protože jej z důvodu veřejného zájmu nebude možné vůbec užívat. Jde o situaci, kdy orgán veřejné moci rozhodne např. o změně funkce domu nebo o jeho demolici.
Výpověď z nájmu pro hrubé porušení povinnosti
Předčasné ukončení nájemní smlouvy je také možné, když nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu.
Zákon přímo nedefinuje, co toto hrubé porušení může být, ale z judikatury nejvyššího soudu a kontextu jiných ustanovení občanského zákoníku lze odvodit, že jde o např:
- opakované neplacení nájmu (a služeb),
- neumožnění prohlídky bytu,
- neumožnění opravy bytu,
- opakované neohlášení nového člena domácnosti,
- neohlášení nepřítomnosti v bytě a nájemcovy nedostupnosti po delší dobu než dva měsíce (společně s neuvedením osoby, která by vám umožnila vstup do bytu),
- neoznámení potřeby oprav,
- nezaplacení kauce,
- nezabránění vzniku škody na bytu,
- obtěžování ostatních nájemců nadměrným hlukem nebo pachem,
- zanedbávání běžné údržby bytu,
- umožnění pobytu v bytu více osobám, než odpovídá velkosti bytu,
- uzavření smlouvy o podnájmu bez vašeho souhlasu.
Porušení musí být natolik intenzivní, aby se dalo považovat za hrubé. V případě soudního přezkumu je posouzení míry hrubosti porušení právě na soudu a liší se případ od případu.
Výpověď z nájmu pro jiné závažné důvody
Posledním případem, kdy jako pronajímatel můžete vypovědět oba typy nájemní smlouvu s tříměsíční výpovědní lhůtou je zbytková kategorie tzv. „jiných obdobně závažných důvodů pro vypovězení nájmu”.
Příkladem takového porušení nájemní smlouvy by mohlo být úmyslné způsobení škody na automobilu (nacházející se mimo dům) ve vlastnictví člověka, který žije ve stejném domě jako nájemce.
Výpověď z nájmu bytu na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou
Pokud se jedná o smlouvu na dobu neurčitou, mimo již zmíněné případy máte i další zákonem dovolené důvody pro vypovězení smlouvy. Znovu však zde platí tříměsíční výpovědní doba.
Pokud smlouvu o nájmu bytu vypovíte z následujících důvodů a byt nevyužijete do měsíce, musíte nájemci byt znovu pronajmout nebo mu uhradit škodu. Do této lhůty se nepočítá doba nutná pro úpravy bytu.
Potřeba bytu pro sebe nebo pro manžela v případě rozvodu
Pokud nájemní byt potřebujete užívat sám, jakožto pronajímatel, a takový důvod uvedete jako výpovědní, můžete smlouvu vypovědět bez nutnosti případného dalšího dokazování.
Druhým případem je potřeba uvolnění bytu pro manžele pronajímatele v procesu rozvodu nebo po rozvodu. Při udání takového důvodu je potřeba doložit, že byl podán návrh na rozvod nebo že již manželství bylo rozvedeno.
Potřeba bytu pro příbuzného nebo příbuzného manžela
Třetím případem je potřeba uvolnění bytu pro vašeho příbuzného nebo pro příbuzného vašeho manžela v přímé linii (tzn. pradědeček, syn, vnučka apod.) nebo ve vedlejší linii do druhého stupně (tzn. bratranec, sestra apod.). Dle Nejvyššího soudu je také nutné ve výpovědi uvést osobu, pro kterou byt potřebujete.
Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby
Vypovědět nájemní smlouvu bez tříměsíční výpovědní doby můžete, pokud nájemce porušil svou povinnost „zvlášť závažným způsobem“. Lze tak vypovědět smlouvu na dobu neurčitou i na dobu určitou.
Jedná se tedy zejména o případy, kdy nájemce:
- nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
- poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
- způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,
- užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Výčet však není kompletní a jedná se pouze o příklady.
Jak si můžete všimnout, některé důvody pro okamžité ukončení nájmu jsou podobné těm z důvodů pro výpověď pro hrubé porušení. Opět jde o zvýšenou míru intenzity (vyšší než u hrubého porušení), kterou by v případě napadení výpovědi nájemcem musel přezkoumat soud.
Je nutné nájemce před doručením takové výpovědi vyzvat (v dostatečném předstihu a písemně), aby v přiměřené době odstranil své závadné chování nebo odstranil protiprávní stav.
Okamžitá výpověď musí nad rámec obvyklých požadavků obsahovat vysvětlení, v čem spatřujete právě zmíněnou vyšší intenzitu porušení povinnosti nájemce.
K výpovědi, která tuto náležitost nesplňuje, soud nebude přihlížet.
Pokud takto vypovíte smlouvu, máte právo, aby vám nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. I za tuto dobu vám nájemce platí nájemné.
Co se týče sankce za předčasné ukončení nájemní smlouvy, nemusíte se obávat. Zákon žádný trest za okamžité ukončení nájmu neukládá.
Užívání bytu po skončení nájemní smlouvy
Uplynula-li doba, na kterou byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, a nájemce používá byt bez vašeho protestu po dobu alespoň tří měsíců, může dojít k automatickému prodloužení nájemní smlouvy (nejdéle však na dva roky).
Automatické prodloužení můžete smluvně vyloučit a nebo mu zabránit písemnou výzvou k vyklizení bytu.
V případě, že nájemce používá byt po řádné výpovědi nebo jiném skončení nájemní smlouvy a následné výzvě k vyklizení, žaloba na vyklizení nemovitosti bude jediným právním řešením.