Jednou z nejdůležitějších věcí, na kterou by se při sjednávání nájemní smlouvy nemělo zapomínat, jsou úroky z kauce. V praxi se často vyskytují případy, kdy se pronajímatelé domnívají, že úroky z kauce mohou být smluvně vyloučeny nebo dokonce musí být výslovně stanoveny. Je tomu ale právě naopak. Právo na zákonný úrok z kauce totiž nájemci již přikládá zákon.
Jak funguje kauce na byt
Úvodem je vhodné zmínit, k čemu slouží kauce na byt. Vratná kauce, neboli peněžitá jistota, je formou zajištění plnění, tedy zajištění plateb nájemného a případně služeb. Existuje pro případy, kdy nájemník neplní své povinnosti ze smlouvy, a v praxi se jedná o dobrý způsob, jak prověřit nájemníkovu finanční stabilitu. Vyžádáním kauce si tak můžete vůči nájemci posílit právní jistotu a v případě vzniku škody nebo dluhu použít tyto finanční prostředky k jejich uhrazení.
Výše kauce
Společně se smluvní pokutou nesmí výše kauce přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Jestliže tedy plánujete pronajímat byt za např. 20 000 Kč měsíčně, kauce nesmí být vyšší než 60 000 Kč. Stejně tak je možné mít sjednanou smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč pro případ porušení smlouvy a vedle toho kauci ve výši 40 000 Kč. Součet by tedy neměl přesahovat 60 000 Kč.
Promlčení kauce
Pokud jde o promlčení kauce při pronájmu nemovitosti, dochází k němu nejpozději za 10 let. V případě úmyslného nevrácení kauce a jejího následného promlčení by se jednalo o bezdůvodné obohacení, pro které občanský zákoník stanoví delší promlčecí lhůtu, tzn. 15 let.
Započtení a zadržení kauce
Započíst kauci je možné pouze v případech, kdy máte vůči nájemci pohledávku ve formě dlužného nájemného, záloh, nedoplatků apod. O případném započtení by měl být nájemník řádně informován. Zároveň je potřeba započtené částky odůvodnit, a to prostřednictvím příslušných podkladů. Písemně byste tedy měli nájemci sdělit:
- v jaké výši byla kauce započtena (včetně specifických dílčích částek),
- z jakého důvodu (např. neuhrazení záloh za služby za poslední měsíc),
- z čeho nájemci případná povinnost zaplatit vyplývala (např. doklad o povinnosti platit za služby, tzn. nájemní smlouva).
Zadržet kauci je možné vedle výše uvedených důvodů i např. z důvodu vzniklé zatím nevyčíslené škody. O jejím zadržení byste opět nájemce měli informovat v obdobném režimu jako při započtení.
Úroky z kauce
Občanský zákoník v § 2254 odst. 2 stanoví, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Ve stejném ustanovení také stanoví možnosti a podmínky zadržení kauce a započtení kauce.
Dále v § 2235 odst. 1 a § 2239 říká, že není možné smluvně omezit nájemcova práva nebo mu ukládat nepřiměřené povinnosti. Z těchto ustanovení je patrné, že úročení vratné kauce není možné nějak obejít.
Zákonná sazba úroků z jistoty
Přestože občanský zákoník výslovně odkazuje na zákonnou sazbu, není jednoduché ji určit. Žádnou zákonnou sazbu totiž zatím zákonodárce stanovil. Judikaturou bylo dále dovozeno, že se nejedná o REPO sazbu ČNB, protože nařízení ČNB není zákonným předpisem, nýbrž podzákonným.
Místo specifické zákonné sazby se tak využívá obecné ustanovení § 1802 občanského zákoníku o úrocích. To říká, že není-li stanovena konkrétní výše úroků ve smlouvě, použije se obvyklá výše úroků požadována bankami za poskytnutí úvěru.
Jak vypočítat úrok z kauce
Statistiky o průměrných úvěrových úrokových sazbách zveřejňuje ČNB prostřednictvím databáze ARAD v sekci Sestavy–Statistická data–Měnová a finanční statistika-Tabulka 10: Úrokové sazby MFI – nové obchody (sazby a objemy). V této tabulce, především na řádku 3.1 (Domácnosti: úvěry na spotřebu, bydlení a ostatní celkem), lze najít relevantní číslo ke dni uzavření smlouvy.
Jako příklad si tedy můžeme uvést nájemní smlouvu uzavřenou na jeden rok od 1. 1. 2023 do 1. 1. 2024. Průměrný úrok úvěrů poskytovaných domácnostem dle statistiky ČNB k lednu 2023 byl 6,89 % (p.a.). Pokud by vratná kauce činila např. 30 000 Kč, tak byste ji ke dni ukončení smlouvy měli vrátit společně s tímto úrokem celkově ve výši 32 067 Kč (30 000 * 1,0689).
Přestože se internetová kalkulačka může zdát jako snadné řešení, určitě takovou možnost nedoporučujeme, neboť nemusí být vždy spolehlivá. Složitému zjišťování a počítání výše úroků z kauce lze předejít stanovením stálé nominální výše úroků ve smlouvě. Tato výše by pro nájemce neměla být nijak zkracující, takže ji doporučujeme stanovit dle té obvyklé.