České domácnosti v současné době preferují nájemní byty před vlastními, a to z ekonomických důvodů. Přibližně pětina obyvatel si volí nájem, jelikož je finančně výhodnější než hypotéka. Problematiku nájemného obvykle řeší již samotná nájemní smlouva, která předpokládá jeho možné navýšení. Nicméně, může se stát i to, že danou situaci smlouva neupravuje či nastane vysoká inflace. Kdy a jak můžete zvýšit nájem? Co je návrh na zvýšení nájemného?
Nájemné
V nájemní smlouvě si pronajímatel a nájemce většinou ujednají pevnou měsíční částku, která představuje „poplatek“ za možné užívání bytu.
Nejedná se však o nezbytnou náležitost smlouvy, bez níž nemůže nabýt platnosti a účinnosti. Nájemní smlouvu lze uzavřít, i pokud v ní nájemné chybí.
V takovém případě se jeho výše vypočítá dle pravidla uvedeného v § 2246 odst. 2 občanského zákoníku.
Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.
§ 2246 odst. 2 občanského zákoníku
Jinými slovy může pronajímatel požadovat nájemné v takové výši, v níž se pohybují nájmy okolních bytů o obdobných rozměrech s podobným vybavením.
Jak ale postupovat, pokud vyvstane potřeba zvýšení nájmu?
Dohoda o zvýšení nájemného
Občanský zákoník připouští možnost ujednat si každoroční zvyšování nájemného v nájemní smlouvě, a to konkrétně dle § 2248. Jedná se o vzájemnou dohodu mezi nájemcem a pronajímatelem.
Stanovení vyššího nájmu můžete realizovat:
- konkrétní částkou,
- prostřednictvím inflační doložky.
Volba pevné částky však není ideálním řešením, jelikož nemůžete předpokládat, o kolik se náklady na nájemní bydlení v budoucích letech zvýší. Kupříkladu nastane inflační krize, vzrostou ceny nájmů, ale vy nebudete moci překročit částku uvedenou ve smlouvě pro daný rok.
Nejčastěji si pronajímatel s nájemcem ve smlouvě ujedná tzv. inflační doložku. Nicméně, nestačí, když uvedete, že se nájemné zvyšuje dle míry inflace. Je totiž nezbytné specifikovat, kterou konkrétní inflací, resp. její mírou, se zvýšení nájmu řídí. Kupříkladu podle indexu spotřebitelských cen určeného Českým statistickým úřadem.
V opačném případě je inflační doložka pro svou neurčitost neplatná.
Kdy může pronajímatel zvýšit nájem
Jednostranné zvýšení nájemného se aplikuje v případech, kdy v nájemní smlouvě chybí dohoda o zvýšení nájmu. Zároveň je potřeba, aby možné zvýšení smlouva výslovně nevylučovala.
Pokud jste si neujednali inflační doložku, musíte se řídit pravidly, která uvádí § 2240 odst. 1 občanského zákoníku, konkrétně:
- zvýšení nájmu se může pohybovat až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v místě, kde se byt nachází,
- nárůst nesmí činit více než dvacet procent společně se zvýšením nájemného za poslední tři roky,
- můžete tak učinit až po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení nájmu.
Jak oznámit zvýšení nájemného
Splňujete-li časovou podmínku, můžete nájemci zaslat písemný návrh na zvýšení nájemného.
V návrhu uveďte novou výši nájemného, včetně odůvodnění splnění prvních dvou podmínek dle občanského zákoníku, tedy:
- zvýšení maximálně do výše srovnatelného nájemného obvyklého v místě nemovitosti,
- nepřekročení dvaceti procent společně se zvýšením nájmu za poslední tři roky.
Jelikož nárůst obvykle reflektuje inflaci, můžete návrh označit též jako oznámení o zvýšení nájemného o inflaci.
Pokud nájemce se zvýšeným nájemným písemně souhlasí, lze ho považovat za platně sjednané. Bude jej pak povinen hradit od třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž mu byl návrh na zvýšení nájemného doručen.
Odmítnutí zvýšení nájmu
Je možné, že nájemce nebude se zvýšením nájemného souhlasit, a tudíž se rozhodne na zaslaný návrh nereagovat, popřípadě jej písemně odmítne.
V takovém případě se můžete po dvou měsících následujících po měsíci, v němž jste nájemci návrh doručili, obrátit na soud. A to ve lhůtě následujících tří měsíců.
Soud pak stanoví nájemné do výše, v níž se pohybují nájmy okolních bytů o podobných rozměrech a smluvních podmínkách. Zvýšené nájemné platí ode dne podání návrhu k soudu. To znamená, že nájemce bude povinen doplatit vyšší nájem ode dne, kdy soud obdržel návrh ze strany pronajímatele.
Dejte si však pozor, abyste návrh k soudu nepodali opožděně. Pokud by se tak stalo, může nájemce namítnout jeho promlčení. Soud pak nebude moci návrhu vyhovět.
V takové situaci byste nájemci museli opět zaslat oznámení o zvýšení nájmu a čekat dva měsíce na jeho vyjádření.
Dodatek k nájemní smlouvě
Ať už jste zvolili dohodu, nebo návrh na zvýšení nájemného, vždy je potřeba s nájemcem uzavřít písemný dodatek k nájemní smlouvě.
Dodatek se uzavírá pokaždé, když se mění vzájemná práva a povinnosti.
Můžete využít buď vzorové dodatky, což vám z hlediska správnosti a aktuality informací dle právních předpisu doporučujeme, či dodatek sepsat svépomocí.
Dodatky k nájemní smlouvě ke stažení
- Využijte slevový kupon „pravopronajimatele“ a získejte 15% slevu.
- Aktuální vzor pro rok 2024.
- Pomocné komentáře pro snadné vyplnění.
- Vše editujete v MS Word a snadno vytisknete.
Dodatky využijí pronajímatelé zejména pro případy prodloužení nájmu, zvýšení nájemného, zvýšení záloh na energie, postoupení smlouvy (změna pronajímatele, změna nájemce), přidání nájemce, změna příjmení nebo čísla účtu.