Jako vlastník nemovitosti se můžete setkat s institutem tzv. věcných břemen. Tím v praxi asi nejčastějším je právo doživotního užívání nemovitosti ve formě služebnosti bytu. Co takovéto věcné břemeno pro vlastníka znamená? Jak vzniká a co musí obsahovat smlouva o jeho zřízení? Jaké jsou povinnosti vlastníka, jehož nemovitost je tímto břemenem zatížena? A jak jej lze zrušit?
Věcná břemena obecně
Věcné břemeno představuje tzv. věcné právo k věci cizí. To znamená, že k určité věci má některá práva i jiná osoba než vlastník. Tato osoba je označována jako oprávněný z věcného břemene. Pro představu se může jednat např. o situaci, kdy určitý dům sice vlastní osoba A, ale právo užívat dům k bydlení má osoba B. Tuto skutečnost musí vlastník respektovat, nedohodne-li se s oprávněným jinak.
Na rozdíl od smluvního závazku, jako je např. nájem či bezplatné užívání, břemeno tzv. „zatěžuje“ nemovitost samotnou. Zatímco tyto smlouvy zavazují pouze osoby, které je uzavřely, povinnosti z věcného břemene musí plnit každý vlastník zatížené věci. To, zda se na zřízení věcného břemeno podílel on, či někdo z jeho předchůdců, nehraje v tomto případě roli.
Na trvání věcného břemene tak nemá vliv změna vlastníka věci (např. v důsledku prodeje či darování).
Pro úplnost lze dodat, že občanský zákoník dělí věcná břemena na služebnosti a tzv. reálná břemena.
Právo doživotního užívání nemovitosti a služebnost bytu
V praxi je právo doživotního užívání nemovitosti realizováno obvykle skrze tzv. služebnost bytu. Ta představuje nejčastější typ věcného břemene umožňujícího oprávněnému (a členům jeho domácnosti) užívat cizí byt či dům k bydlení.
Služebnost bytu se může vztahovat na celý byt či dům, nebo na jeho přesně vymezenou část (např. jen některé patro či pokoj).
Toto věcné břemeno užívání bytu se často využívá v rámci rodiny. Rodiče mají možnost již za svého života darovat svůj byt či dům dětem a zároveň si zajistit doživotní právo na jeho užívání.
Občanský zákoník, který služebnost bytu upravuje v § 1297 a násl., umožňuje navíc její „rozšíření“ i na tzv. právo požívací. To v praxi znamená, že oprávněný může v bytě či domě nejen bydlet, ale také jej pronajímat.
Smlouva o doživotním užívání nemovitosti
Smlouva o zřízení věcného břemene je asi nejčastějším prostředkem pro zajištění práva doživotního užívání nemovitosti.
Touto smlouvou lze zajistit nejen služebnost doživotního užívání domu či bytu, ale např. i věcné břemeno užívání zahrady nebo třeba garáží.
Samotná smlouva o zřízení věcného břemene může být uzavřena:
- samostatně, jako zvláštní smlouva (např. smlouva o zřízení služebnosti bytu),
- jako součást jiné smlouvy, kterou nemovitost mění vlastníka (např. darovací smlouva s věcným břemenem služebnosti bytu).
Forma smlouvy
Ať už je smlouva o zřízení věcného břemene k nemovitosti uzavřena samostatně, nebo jako součást jiné smlouvy, musí mít vždy písemnou formu.
Smlouvu byste měli vyhotovit v nejméně 3 kopiích (po jedné pro každou stranu a třetí pro katastr nemovitostí). Na kopii smlouvy určené pro katastr nemovitostí nechte navíc úředně ověřit podpisy.
Obsah smlouvy
Aby smlouva vyvolala zamýšlené účinky a vedla k zapsání věcného břemene do katastru nemovitostí, musí obsahovat tzv. podstatné náležitosti.
Identifikace stran smlouvy
Ve smlouvě musí být přesně identifikovány smluvní strany, tedy oprávněný a povinný (tj. současný vlastník). Uveďte proto alespoň jméno, příjmení, datum narození a bydliště těchto osob.
Identifikace nemovitosti
Smlouva musí přesně označovat nemovitost, která má být věcným břemenem zatížena.
Zpravidla se použijí příslušné údaje z katastru nemovitostí, zejm.:
- parcelní číslo pozemku,
- číslo popisné budovy (a v případě bytu i číslo jednotky, popř. další znaky, jimiž je vymezena),
- katastrální území,
- číslo listu vlastnictví.
Specifikace věcného břemene
Tedy vymezení vzájemných práv a povinností plynoucích z věcného břemene a jeho rozsahu (např. bytová jednotka v domě, celý dům, dům a sousední zahrada atd.).
Občanský zákoník zde především rozlišuje mezi právem užívacím a požívacím.
Užívací právo znamená, že oprávněný může nemovitost pouze užívat (např. bydlet v bytě nebo sedět večer na zahrádce).
Naproti tomu požívací právo dává oprávněnému možnost nemovitost nejen užívat, ale i brát z ní plody a užitky (např. trhat ovoce v zahradě, ale i pronajímat byt či jeho část).
Věcné břemeno může být v obou případech sjednáno jak na dobu určitou (např. 10 let), tak na dobu neurčitou (do konce života oprávněného). Na vůli stran též záleží, zda zřídí věcné břemeno bezúplatně, nebo za úplatu.
Zápis do katastru nemovitostí
Pokud se věcné břemeno týká nemovitosti, která je evidována v katastru nemovitostí, vzniká až okamžikem zápisu do katastru nemovitostí.
Návrh na vklad práva se podává u příslušného katastrálního úřadu. Spolu s ním navrhovatel přikládá i smlouvu o zřízení věcného břemene s úředně ověřenými podpisy.
Aby se předešlo nedorozuměním, měly by si strany ve smlouvě předem ujednat, kdo příslušný návrh podá. Je třeba upozornit, že s podáním návrhu je spojen správní poplatek ve výši 2000 Kč. Ten hradí zpravidla navrhovatel, neujednají-li si strany něco jiného.
Od podání návrhu má katastrální úřad lhůtu 30 dnů na jeho přezkoumání a provedení zápisu. Pokud však smlouva neobsahuje podstatné náležitosti, může to vést až k odmítnutí zřízení věcného břemene.
Povinnosti oprávněného z věcného břemene
Ačkoli má oprávněný především práva, plynou mu z věcného břemene i některé povinnosti.
Především má povinnost šetřit podstatu služebné věci, do níž nesmí zasahovat (kromě běžného opotřebení). Nesmí tedy např. provádět stavební práce bez souhlasu vlastníka.
Oprávněný ze služebnosti bytu má také povinnost hradit služby spojené s jeho užíváním (např. energie). Pokud zahrnuje služebnost bytu i právo požívací, nese též náklady na údržbu (jinak je nese zásadně vlastník).
Nic však nebrání tomu, aby se vlastník a oprávněný dohodli na rozšíření těchto povinností. Na základě takové dohody může nést oprávněný náklady na údržbu i v případě užívacího práva.
Povinnosti vlastníka zatížené nemovitosti
Vlastník nemovitosti zatížené věcným břemenem má především povinnost výkon práva oprávněné osoby umožnit a nezasahovat do něj.
Nemůže tedy činit nic, co by rušilo právo doživotního užívání nemovitosti. Zásadně též nese náklady na údržbu nemovitosti zatížené služebností.
Opět platí, že zákon ponechává oprávněnému a vlastníkovi široké možnosti, jak vzájemné povinnosti upravit dohodou.
Vlastník si tak může zajistit právo užívat nemovitost společně s oprávněným. Též povinnost nést náklady na údržbu nemovitosti může být dohodou přenesena na oprávněného, popř. jinak rozdělena mezi obě strany.
Zrušení věcného břemene
V průběhu času mohou nastat situace, kdy některá ze stran začne projevovat nesouhlas s věcným břemenem. Vyvstává tak otázka, jak se ruší věcné břemeno. Občanský zákoník stanoví několik možných způsobů.
Tím nejjednodušším a nejrychlejším je dohoda oprávněného a povinného o zrušení věcného břemene. Stejně jako původní smlouva, i tato dohoda musí být písemná a s úředně ověřenými podpisy pro katastr nemovitostí. Věcné břemeno zaniká okamžikem výmazu z katastru nemovitostí.
Pokud není dohoda možná, může se kterákoli ze stran obrátit na soud. Ten může věcné břemeno omezit či úplně zrušit za podmínek stanovených zákonem. Oprávněný má v takovém případě nárok na přiměřenou náhradu.