Jedním z nejpoužívanějších nástrojů českého právního řádu je nájemní smlouva. Občanský zákoník ji také úměrně k její vysoké popularitě extenzivně upravuje. Její úplně nejčastěji používanou formou je nájemní smlouva o nájmu bytu nebo domu, kterou se budeme primárně zabývat. V občanském zákoníku má tato forma celý pododdíl, jejíž rozsah činní celých 66 paragrafů (§ 2235 – § 2301). Celá úprava nájmu lze najít mezi § 2201 a § 2331.
Nájemní smlouva – rozdělení
Nájemní smlouvu lze rozdělit do několika skupin podle jejich obsahu a předmětu.
Dle délky nájmu ji lze rozdělit na:
- nájemní smlouva na dobu určitou – je avšak možná opakovaná nájemní smlouva,
- nájemní smlouva na dobu neurčitou,
Dle předmětu nájmu ji lze rozdělit na:
- nájem bytu nebo domu – dále rozdělen na nájem služebního bytu a na nájem bytu zvláštního určení,
- nájem pozemku nebo jiné nemovitosti,
- nájem věci movité
- nájem prostoru sloužícího k podnikání,
- podnikatelský nájem věci movité,
- nájem dopravního prostředku,
- ubytování nebo tzv. přechodný nájem.
Každá z těchto skupin má svou zvláštní právní úpravu a lze je různě kombinovat (např. nájem bytu na dobu určitou).
Na co si dát pozor
Je nutné mít na paměti, že veškerá ustanovení týkající se nájmu bytu lze přiměřeně užít na nájem domu (pokud zajišťuje bytové potřeby nájemce).
Dále je potřeba si zapamatovat, že zpravidla není možné se odchýlit od ustanovení občanského zákoníku v poddílu o nájmu bytu nebo domu, na rozdíl od jiných jeho částí. Možnost odchýlit se poznáte tak, že to znění ustanovení přímo stanoví (např. slovy není-li ujednáno jinak). Nikdy to však není možné v neprospěch nájemce.
Délka nájmu
Nájem jako takový je možné sjednat na jakkoli dlouhou dobu. Pokud se avšak jedná o pronájem bytu na dobu určitou, soudy dovozují, že minimální doba nájmu bytu je šest měsíců. V jiných případech by se dle soudů jednalo o tzv. ubytování. Samozřejmě si ale můžete sjednat délku nájmu na např. dva roky.
Výpověď takového nájmu je ale složitější než u smlouvy na dobu neurčitou. Typicky nemůžete smlouvu vypovědět, pokud nájemce neporuší povinnosti mu vyplývající se smlouvy (více k výpovědi vizte níže). Na druhou stranu tím získáváte jasný termín, ve kterém bude smlouva ukončena v případě nějaké nespokojenosti s nájemcem.
Nájemní smlouva na dobu určitou je tak vhodným nástrojem pro prvotní ověření spolehlivosti nájemníka. Nic vám totiž nebrání v tom po ukončení smlouvy uzavřít smlouvu na dobu neurčitou nebo pouze smlouvu prodloužit o další období. K takovému prodloužení může sloužit dodatek.
Mějte ale na paměti, že pokud po ukončení smlouvy bude nájemce bez vašeho protestu pokračovat v nájmu, dojde k znovuobnovení smlouvy na stejnou dobu (nejdéle však na dva roky). Toto automatické prodloužení lze ve smlouvě vyloučit. Výzva k opuštění bytu musí mít ze zákona písemnou formu.
Dále nezapomeňte, že zvýšení nájmu je možné maximálně o 10 % za rok. Zároveň není možné zvýšení nájmu o 20 % z původní částky během tří let.
Výpověď
Přejete-li si ukončit smlouvu předčasně, bude tak možné udělat pouze ze zákonem předpovídaných důvodů. Dále musí být výpověď písemná. Vaše právo na předčasné ukončení nájemní smlouvy je nepromlčitelné, avšak je žádoucí jej uplatnit co nejdříve od vzniku nebo zjištění důvodu k jeho vzniku.
Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou
Smlouvu na dobu určitou i neurčitou o nájmu bytu lze vypovědět v tříměsíční výpovědní době:
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, např.:
- platí-li nájemné,
- nesloží-li kauce,
- opakovaně nenahlásí nového člena domácnosti,
- poskytne podnájem bez vašeho souhlasu.
- je-li nájemce odsouzen za spáchání úmyslného trestného činu:
- na vás nebo členu vaší domácnosti,
- na osobě ve stejném domě, ve kterém se nachází byt,
- na věci v domě.
- je-li k tomu dán veřejný zájem, tzn. bylo orgánem veřejné moci rozhodnuto o:
- demolici domu nebo
- o změně funkce domu,
- existuje-li jiný obdobně závažný důvod.
Smlouvu na dobu neurčitou dále můžete v tříměsíční výpovědní době vypovědět:
- potřebujete-li byt pro sebe nebo manžela v případě rozvodu,
- potřebujete-li byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela,
- neomezeně v přímé linii (např. pradědeček, matka, syn, vnučka) a ve vedlejší linii do druhého stupně (např. bratr, sestra, bratranec).
Výpověď bez výpovědní doby
Smlouvu na dobu určitou i neurčitou o nájmu bytu lze vypovědět bez výpovědní doby, porušuje-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Zákon jako příklad uvádí neplacení nájemného a záloh na služby po dobu alespoň tří měsíců. Z toho ustanovení se dá také odvodit, že pouhé hrubé porušení povinnosti se bude pohybovat někde mezi jedním a dvěma nezaplacenými nájmy. Dále zákon uvádí:
- poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
- způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo
- užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Před podáním takové výpovědi musíte nájemce vyzvat k napravení chování nebo protiprávního stavu. Dále je nutné ve výpovědi uvést konkrétní důvod, pro který smlouvu vypovídáte.
Kauce
Kauce, neboli jistota, je nepovinnou součástí nájemní smlouvy. V každém případě je povinně vratná a její započtení nebo zadržení je možné jen v zákonem předpovídaných případech. V zásadě tak můžete učinit v případě vzniku dluhu ze strany nájemníka k vám. Tento dluh může vzniknout způsobením škody na bytě nebo nezaplacením nájmu.
Kauce smí společně se smluvní pokutou dosahovat maximálně výše tří měsíčních nájemných.
Úroky z kauce
Na co se často zapomíná je, že nájemci náleží úroky z kauce. Toto právo není smluvně vylučitelné. Úroky z kauce by dle rozhodování prvoinstančních soudů měly dosahovat výše úroků, které vyžadují banky za poskytované spotřebitelské úvěry domácnostem. Složitého výpočtu úroků se můžete vyhnout smluvním stanovením pevné částky, která však nesmí být zkracující.
Rozdíl mezi nájmem a pronájmem
Často vyhledávaným tématem je rozdíl mezi nájmem a pronájmem. Jednoduše se dá říci, že pronájem je spíše nesprávné označení pro nájem, nebo může vyjadřovat nájemní závazek z pohledu pronajímatele. Nájem a pronájem jsou tedy synonyma.
Nájem vs. Podnájem
Úplně jiné to je ale v případě rozdílu mezi podnájmem a nájmem. Podnájem je totiž závazek mezi nájemcem a podnájemcem. V podnájmu tedy nájemce přenechává byt další osobě za úplatu. Tento závazek však nemůže bez vašeho svolení nájemce uzavřít. Dále možnost podnájmu můžete úplně vyloučit ve smlouvě.
Nicméně pokud nájemce bude byt užívat sám a zároveň uzavře s třetí osobou smlouvu o podnájmu, nebude k tomu potřebovat váš souhlas. To nájemce však nezbavuje povinnosti oznámit vám změnu složení domácnosti.
Co by měla nájemní smlouva obsahovat
Jednoduchá smlouva o nájmu bytu by měla obsahovat:
- jasnou a nezaměnitelnou identifikaci stran – tzn. jméno, příjmení, místo bydliště, datum narození,
- jasnou a nezaměnitelnou identifikaci nemovitosti – tzn. číslo bytu, parcelní číslo, katastrální území, adresa, číslo jednotky, případně popis bytu (nadzemní podlaží, orientace, rozloha, počet pokojů apod.),
- ujednání o kauci,
- ujednání o výši a způsobu platby nájemného (společně s poplatky za energie, jiné zálohy).
- další práva a povinnosti stran.
Předávací protokol
Ke smlouvě je také žádoucí sepsat předávací protokol, který by měl obsahovat:
- popis stavu nemovitosti,
- výčet nábytku a spotřebičů, včetně jejich stavu,
- výčet dalších předaných věcí (např. klíče).