Přestože se dle stavebního zákona může zdát, že pronájem nebytových prostor k bydlení je nelegální, občanský zákoník tuto možnost připouští. Vlastníci ateliérů či kanceláří se proto mnohdy vydají touto cestou. Daný typ pronájmu však může být provázen určitými právními riziky. Jak postupovat při kolaudaci nebytových prostor na bytové?
Co je nebytový prostor
Nebytový prostor je prostor, který není určen k bydlení. Jedná se tedy např. o ateliéry, kanceláře, obchodní prostory a garáže. V zákoně se výslovná definice tohoto pojmu nevyskytuje. Z praxe a kontextu jiných ustanovení lze říci, že jde o prostor, který byl rozhodnutím stavebního úřadu zkolaudován k jinému účelu než k bydlení.
Pronájem nebytových prostor k bydlení
Ačkoli se pronajímání nebytových prostor k bydlení pohybuje v jakési právní šedé zóně, občanský zákoník přímo upravuje režim práv a povinností smluvních stran v takovém vztahu. Výslovně v § 2236 odst. 1 a 2 říká, že pokud je nebytový prostor pronajat pro zajištění bytových potřeb nájemce, má stejná práva, jako kdyby se jednalo o bytový prostor.
To v praxi znamená, že není možné obcházet ustanovení zákona, která chrání nájemce. Jedná se například o režim vypovězení nájmu, úročení nebo kauce její započtení, možnost chovat v bytě domácí mazlíčky apod. Lze tedy říci, že se pronájem nebytových prostor k bydlení řídí obvyklým režimem smlouvy o nájmu bytu nebo domu.
Mějte však na paměti, že pronajímateli i nájemci hrozí možná pokuta. Konkrétně pokuta za bydlení v nebytovém prostoru nebo za poskytnutí prostoru k bydlení. Možnost sankce stanovuje i nový stavební zákon účinný od 1. 1. 2024. V praxi se sice taková pokuta nevyskytuje často, ale toto riziko stále existuje.
V současné době je tedy pronájem bytu bez kolaudace možný a legální v soukromoprávní sféře, ale vystavujete se nebezpečí pokuty.
Kolaudace
Měli byste tedy zvážit, zda se nevydat cestou kolaudace nebytového prostoru na bytový. V takovém případě bude nutné zajistit, aby byt, resp. prostor splňoval potřebné podmínky, a následně podat oznámení stavebnímu úřadu (změna užívání nebytových prostor).
Pokud stavební úřad nerozhodne ve váš prospěch, dostanete i přehled nesplněných podmínek pro příští podání oznámení. Avšak prostory, které v minulosti nebyly zkolaudovány jako bytové, s sebou často nesou několik vad, které nemusí být snadno napravitelné (např. nedostatek denního světla, přílišná hlučnost).
Výhody a nevýhody pronájmu nebytových prostor
Primární výhodou jak pro nájemce, tak pronajímatele může být cena. Nájemce si bude moci pronajmout levnější byt a pronajímatel bude mít menší vstupní náklady na pořízení nemovitosti. Pokud si navíc před koupí nemovitosti prověříte, jestli bude možná kolaudace nebytového prostoru na bytový na stavebním úřadě, můžete s nižší počáteční investicí po zkolaudování vlastnit plnohodnotný bytový prostor.
Pro mladší nájemce může být i atraktivní případný alternativní vzhled nebytového prostoru. Ateliéry mohou mít již při koupi neobvyklý interiér, který by bytové prostory neumožňovaly. Pronájem ateliéru tak může být potenciálně lukrativnější nebo alespoň srovnatelně výdělečný jako obvyklý pronájem.
Jasnou nevýhodou je, že si nájemce nemůže v místě nemovitosti zřídit trvalý pobyt. Kvůli této skutečnosti bude nájem takové nemovitosti jistě pro určité skupiny obyvatel nevhodný. Pro pronajímatele to znamená obtížnější hledání zájemců o prostor a menší zisk kvůli nižší tržní ceně.
Nájemní smlouva
Pokud se tedy vydáte cestou pronájmu, smlouva o pronájmu nebytových prostor nebude příliš odlišná od standardní nájemní smlouvy na byt.
Měla by tedy především obsahovat:
- jasnou a jednoznačnou identifikaci smluvních stran – tzn. jméno, trvalé bydliště, datum narození apod.,
- jasnou a jednoznačnou identifikaci nemovitosti – tzn. číslo bytu, parcelní číslo, katastrální území, adresa, číslo jednotky, případně popis bytu (nadzemní podlaží, orientace, rozloha, počet pokojů apod.),
- ujednání o výši nájemného,
- ujednání o případné smluvní pokutě nebo kauci,
- další práva a povinnosti stran.
Klíčové body
Z problematiky pronájmu nebytových prostor k bydlení byste si měli zapamatovat:
- pronájem nebytových prostor k bydlení je dle občanského zákoníku legální, hrozí za něj ale pokuta od stavebního úřadu,
- nájemník má stejná práva jako při obvyklém pronájmu bytu,
- cena nemovitosti a nájmu bude nižší než u zkolaudovaných bytových prostorů,
- na nebytovém prostoru nelze zřídit trvalý pobyt.