Vlastníte-li pozemek, který nevyužíváte, možná jste již přemýšleli o pronájmu tohoto pozemku. Je však nutné před rozhodnutím zvážit, zdali by bylo vhodnější zvolit smlouvu o nájmu pozemku, nebo tzv. pacht. Přestože pacht se může zdát jako obskurní institut českého právního řádu, i ten má své využití. Smlouva o nájmu pozemku bude avšak preferovanou volbou pro většinu případů.
Rozdíl mezi pachtem a nájmem
Primárním rozdílem mezi těmito závazky je obsah jejich práv. Při pronájmu přenecháváte nájemci věc k užívání, avšak v případě pachtu jak k užívání, tak i k požívání. To v praxi znamená, že pachtýř může nejen používat pozemek, ale i z něj těžit plody (např. jablka z ovocného sadu). Na druhé straně nájemce může pozemek pouze užívat.
Pokud tedy někomu chcete přenechat zemědělský pozemek, je žádoucí zhodnotit, co se na pozemku nachází, a následně zvolit správný typ smlouvy.
Nájemní smlouva je vhodná pro:
- pozemky, na kterých se nevyskytuje inventář různých hospodářských zvířat nebo zemědělských rostlin,
- pozemky, jejichž součástí není inventář věcí vedlejší, jako jsou např. traktory nebo různé průmyslové stroje,
- pozemky určené pro výstavbu (za předpokladu sjednání práva stavby, vizte níže),
- obecně pozemky typu zastavěných ploch a nádvoří.
Pacht je vhodný pro:
- pozemky zemědělské nebo lesní,
- pozemky, na kterých se vyskytuje obchodní závod.
Proč zvolit nájem místo prodeje
Jednoznačnou výhodou pronájmu před prodejem je jeho relativní nezávaznost. Smlouva o pronájmu pozemku na dobu neurčitou vám může poskytnou potřebné pokrytí finanční zátěže, kterou představuje daň z nemovitosti, a zároveň nabídnout dodatečný příjem bez závazku prodeje. V rámci smlouvy a zákona se můžete kdykoliv rozhodnout smlouvu ukončit.
Pokud naopak plánujete pozemek nebo jeho část nevyužívat v předpovídaném časovém úseku, smlouva o pronájmu pozemku na dobu určitou je jasnou volbou. Může se např. stát, že budete v nadcházejících letech očekávat růst na trhu s nemovitostmi, a tak prodej bude výhodnější až za rok.
Pronájem vám dále může nabídnout údržbu vašeho pozemku. Přestože pronajímatel musí hradit větší opravy s cenou nad 1 000 Kč, menší opravy hradí nájemník. Pokud je vámi již užívaný pozemek příliš velký a na jeho údržbu nestačíte, je pro tyto potřeby smlouva o nájmu části pozemku vhodnou alternativou.
Časté chyby
Při pronajímání pozemku se lze dopustit několika chyb, kterých je potřeba se vyvarovat pro zajištění právně bezvadného nájmu. V první řadě je nejdůležitější zjistit, jaký typ pozemku vlastníte (tzn. zdali se jedná o např. pozemek zemědělský, stavební apod.). V případě nějakých úprav, které by chtěl nájemce provést, může zapsaný druh pozemku tyto možnosti omezovat. Smlouva o pronájmu zahrady tak může fungovat jinak než smlouva o nájmu stavebního pozemku.
Příkladem takových omezení může být:
- lesní a zemědělské pozemky — typicky součástí půdního fondu, nelze tak na nich provádět stavební úpravy nebo nové stavby (včetně oplocení); jedná se o orné půdy, zahrady, vinice apod.,
- zastavěné plochy — v případě např. nádvoří není typicky možné provádět zemědělskou činnost, včetně zasazování stromů,
Mimo pásem půdního fondu je potřeba i dbát zvýšené pozornosti na např. památková pásma.
Příjem z nájmu
Příjem z nájmu je samozřejmě nutné danit. To také platí o příjmu, který by vám vznikl z prodeje pozemku. Tady vám mohou vedle obvyklých slev a odpočtů na dani pomoci odpisy z nemovitosti (tzn. ponížení základu daně o standardně 3,4 % z pořizovací ceny ročně).
Služebnosti a věcná břemena
Pro zachování dobrých vztahů s nájemcem je také žádoucí jej zpravit o věcných břemenech a služebnostech na pozemku. Pokud je v katastru nemovitostí k vašemu pozemku zapsáno např. právo cesty, jistě to nájemci řekněte.
Právo stavby
Přestože nový občanský zákoník zavedl sjednocení vlastnictví stavby a pozemku (tzv. zásada superficies solo cedit), je stále možné pronajmout stavební pozemek a umožnit, aby na ní nájemník měl svůj vlastní dům. K tomu ale slouží tzv. právo stavby, které nelze zřídit pouhou smlouvou. Musí být např. i zapsáno do katastru nemovitostí.
Co by měla smlouva obsahovat
Rozhodnete-li se jít cestou nájmu, nesmíte zapomenout dodržet všechny zákonné náležitosti smlouvy o nájmu pozemku. Smlouva o nájmu pozemku by měla obsahovat:
- jasnou a jednoznačnou identifikaci stran — tzn. jméno a příjmení (případně obchodní firmu) stran, datum narození, místo bydliště nebo sídlo, případně IČ,
- jasnou a jednoznačnou identifikaci pozemku — tzn. adresa, katastrální území, parcelní číslo, popis pozemku, případné vymezení části pozemku apod.,
- ujednání o výši nájemného,
- případně ujednání o výši kauce — kauce nesmí přesáhnout výši tří nájmů a je vratná,
- ujednání o době trvání nájmu,
- fakultativní ujednání o např. prodlení, smluvní pokutě apod.
Výpověď nájmu pozemku
Přestože se nájemní smlouva může řídit zákonným režimem výpovědi, měla by obsahovat nějaké ujednání o výpovědní době, případně o možné předčasné výpovědi. Zejména u smlouvy na dobu určitou je vhodné přidat možnost předčasné výpovědi, protože za obvyklých okolností tato smlouva předčasně vypovědět nelze.
Předávací protokol
Je v zájmu každého pronajímatele společně se smlouvou sepsat i předávací protokol. Jedná se o pojistku pro případný spor po ukončení nájemní smlouvy. Můžete se tak vyhnout rozepři s nájemcem o stavu nemovitosti před a po ukončení nájmu.
Předávací protokol by měl obsahovat:
- identifikaci stran dle vzoru nájemní smlouvy,
- identifikaci pozemku dle vzoru nájemní smlouvy,
- popis stavu nemovitosti, včetně fotografií.