Pronájem bytu v Praze zůstává i v roce 2025 oblíbeným způsobem, jak zhodnotit investici do nemovitosti. Výše výnosu závisí na mnoha faktorech – od lokality přes dispozici bytu, až po způsob pronajímání nebo to, zda nemovitost financujete hypotékou. Kolik vyděláte na pronájmu v Praze tak nelze říct jedním číslem, ale existují orientační částky a principy, které vám pomohou získat jasnou představu o potenciálním výnosu.
Průměrné nájemné v Praze podle dispozice a lokality
Výše nájmu se odvíjí především od velikosti bytu a jeho lokace v Praze (včetně podmínek v nájemní smlouvě). Nejvyššího nájemného dosahují menší byty v centru Prahy, zejména ve čtvrtích jako Praha 1, Praha 2 nebo Praha 7. Například pronájem 2+kk na Praze 2 může v roce 2025 vynést kolem 30 000 Kč měsíčně, zatímco obdobný byt v Praze 10 se pronajímá spíše za 19 000 až 21 000 Kč.
U garsonky v centru Prahy může měsíční nájem přesáhnout 18 000 Kč, zatímco stejná dispozice v okrajové části jako je Praha 9 nebo Praha 11 často nevydělá víc než 13 000 až 15 000 Kč. Naopak byty o dispozici 3+kk a větší mohou být na první pohled výhodné, ale výnosnost v přepočtu na metr čtvereční bývá nižší.
Průměrné nájemné v Praze na m² v roce 2025 dosahuje zhruba 407 Kč, ale v centru může cena přesáhnout 500 Kč za m². V okrajových částech Prahy se nájemné pohybuje pod 350 Kč za m².
Výnosnost pronájmu a jak ji správně vypočítat
Hrubý výnos z pronájmu se vypočítá jednoduše – roční nájemné vydělíte pořizovací cenou bytu. Pokud například pronajímáte byt za 24 000 Kč měsíčně a pořídili jste ho za 6 500 000 Kč, dostáváte se na hrubý výnos necelých 4,5 % ročně.
Do reálného zisku je však potřeba započítat i všechny náklady. Výnosnost pronájmu pak ovlivňuje každá položka – od správy, přes údržbu, až po daně. Po odečtení těchto nákladů se čistý výnos často pohybuje kolem 2,5 až 3,5 %. U bytů bez hypotéky nebo s dobrým daňovým nastavením může být i vyšší.
Krátkodobý a dlouhodobý pronájem v Praze
Rozdíl mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem je výrazný nejen v objemu práce, ale také ve výši příjmu. Krátkodobý pronájem například přes Airbnb nebo Booking může v atraktivních lokalitách vynášet i dvojnásobek běžného nájemného. Není výjimkou, že byt 2+kk v Praze 1 vydělá při krátkodobém ubytování za měsíc 45 000 Kč, zatímco dlouhodobý nájemce zaplatí kolem 23 000 až 25 000 Kč.
K vyšším příjmům se ale přidávají také vyšší náklady – zpřístupnění bytu, na úklid, vybavení, služby a čas. Navíc v některých čtvrtích, jako je Praha 1 nebo Praha 2, platí místní legislativa a regulace, které krátkodobý pronájem výrazně omezují. Z dlouhodobého hlediska tak může být jistější variantou dlouhodobý pronájem (nájemní smlouva), který generuje stabilní výnos a méně provozních starostí. U dlouhodobého nájmu se může zvyšovat nájemné za podmínek občanského zákoníku, a to obvykle při prodloužení smlouvy dodatkem.
Vliv pořizovací ceny a hypotéky na výnos
Pořizovací cena nemovitosti má přímý dopad na výnos. Byty v centru města bývají výrazně dražší – u 2+kk se částky často pohybují kolem 8 000 000 Kč a výše. V okrajových částech se podobný byt dá pořídit od 5 500 000 do 6 000 000 Kč. Výnosnost tedy nemusí být automaticky vyšší jen proto, že v centru inkasujete více nájmu.
Pokud využíváte hypotéku, musíte do výpočtu zahrnout také měsíční splátku. V roce 2025 jsou úrokové sazby stále poměrně vysoké, kolem 4,5 až 5 %, takže například splátka hypotéky na 80 % bytu za 6 500 000 Kč může činit přes 28 000 Kč měsíčně. V takovém případě nájem nepokryje celou splátku a výnos je záporný.
Na druhou stranu, pokud ceny nemovitostí rostou a úrokové sazby klesají, může se situace rychle obrátit ve váš prospěch.
Náklady spojené s pronájmem bytu
Náklady na pronájem bytu nejsou zanedbatelné. Kromě pojištění nemovitosti je třeba počítat s drobnými opravami, vybavením bytu a pravidelnou správou. Pokud spolupracujete s agenturou, obvykle si účtuje 5 až 10 % z měsíčního nájemného.
V některých případech, především u cizinců nebo u náročnějších nájemníků, se vyplatí investovat i do profesionální správy. Kolik berou agentury za pronájem závisí na službách, ale běžně se jedná o jednorázovou provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu a měsíční poplatek za správu.
Vybavený byt obvykle vynáší více, ale počítejte s vyššími náklady spojené s opotřebením nábytku nebo kuchyňských spotřebičů. Nejen za tímto účelem, ale i k zaznamenání stavu měřidel se doporučuje při počátku nájmu sepsat předávací protokol.
Daňové povinnosti pronajímatele
Příjem z nájmu podléhá zdanění. Daň z příjmů se odvádí podle § 9 zákona o daních z příjmů a sazba činí 15 % do určité výše příjmů, nadlimitní část se daní 23 %. Limit nižší sazby daně v roce 2025 činí 1 676 052 Kč. Kromě toho je třeba myslet i na možnost uplatnit výdaje (skutečné nebo paušální).
Můžete si zvolit paušál 30 %, nebo uplatňovat skutečné náklady, včetně úroků z hypotéky, nákladů na správu, pojištění a oprav. Vhodně zvolený model může výrazně zvýšit váš čistý zisk.
Kolik vyděláte na pronájmu v Praze
Kolik vyděláte na pronájmu v Praze závisí na celé řadě faktorů. Výnos v roce 2025 se u běžného bytu 2+kk pohybuje v průměru mezi 22 000 až 27 000 Kč měsíčně podle lokality a vybavení. V přepočtu na rok jde o hrubý výnos okolo 4 %, čistý zisk pak činí zpravidla kolem 3 %.
Výhodnější je situace u menších bytů v dobrých lokalitách s nízkými náklady a bez hypotéky. Výnosnost pronájmu v těchto případech může přesáhnout i 4,5 % čistého zisku ročně.
S dobře zvolenou lokalitou, férovým nájemcem a rozumně nastavenými náklady lze z pronájmu v Praze vytvořit velmi efektivní investici. Před počátkem nájmu je vhodné si nájemce prověřit – exekuční rejstřík, insolvenční rejstřík, rejstřík hledaných osob apod.
